24.10.2026 · 2 хв читання · Право
Право →Будинок в окупації є лише в паперах БТІ, а реєстратор відмовив: що робити
Типова історія. Будинок купили ще в 90-х: договір посвідчений нотаріусом, на ньому штамп БТІ. Тепер будинок на окупованій території, можливо, зруйнований. Щоб подати заяву на компенсацію, житло має бути в електронному Державному реєстрі речових прав. Людина йде до реєстратора, а отримує відмову: «Не отримано відповіді на запит щодо зареєстрованого права станом на 01.01.2013».
Відповіді й не буде. Архіви БТІ Донецької, Луганської, Запорізької та Херсонської областей лишилися в окупації.
1. Ваше право нікуди не зникло
Права на нерухомість, які виникли до 1 січня 2013 року і були зареєстровані за тодішнім законодавством, закон визнає дійсними (ч. 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Відмова реєстратора права власності вас не позбавляє. Вона лише не дає внести його в електронну базу.
2. Відмову можна скасувати в адміністративному суді
Позов подають проти органу, де працює реєстратор. Суд просять:
- визнати протиправним і скасувати рішення про відмову;
- зобов’язати реєстратора зареєструвати право власності.
Приклад: 21.10.2026 Запорізький окружний адміністративний суд розглянув справу про квартиру в Горлівці, куплену за договором 1994 року з написом БТІ. Суд скасував відмову і зобов’язав реєстратора внести право в реєстр (справа № 280/9218/26).
3. Через що програють
Того ж місяця інший суд відмовив власникові (справа № 160/13982/26). Причина — реєстраторові не подали документів, які підтверджують набуття права. Звідси правило: до реєстратора несіть правовстановлюючий документ — договір, свідоцтво чи рішення суду, а не лише техпаспорт.
4. А позов про визнання права власності?
Цивільний шлях теж існує, і місцеві суди такі позови задовольняють. Але з 01.04.2026 Велика Палата Верховного Суду розглядає справу № 204/6918/24: вона має вирішити, чи це належний спосіб захисту, коли архіви БТІ недоступні. Станом на 24.10.2026 рішення ще немає. Поки питання відкрите, надійніше оскаржувати саму відмову реєстратора.
5. Скільки це коштує і скільки триває
- Судовий збір — близько 1 065 грн, якщо подавати через «Електронний суд». Якщо суд стане на ваш бік, збір вам повернуть.
- Їздити до суду, як правило, не треба: такі справи зазвичай розглядають письмово.
- Перша інстанція триває орієнтовно від півтора до п’яти місяців.
Орієнтовні ціни моєї роботи у таких справах — на сторінці «Компенсація за зруйноване житло».
6. Строки, які не прощають
- Скарга на рішення реєстратора до Мін’юсту подається протягом двох місяців з дня, коли ви дізналися про відмову. Поновити цей строк не можна (ч. 3 ст. 37 того ж Закону).
- До адміністративного суду можна звернутися протягом шести місяців.
Навіщо все це
Запис у реєстрі — не формальність. Без нього важко отримати компенсацію за зруйноване житло і зафіксувати збитки для майбутнього стягнення з Росії. А якщо власника вже немає, спершу доведеться оформити спадщину — про це окремо: компенсація для спадкоємців.
Безкоштовний чек-лист. Перелік документів, які варто зібрати перед зверненням до реєстратора чи суду, я надішлю в Telegram: отримати чек-лист «БТІ».
Дивіться напрям «Нерухомість і земля» — перша консультація безкоштовна.
Книга автора Надійні угоди з нерухомістю Більшість спорів про нерухомість починаються не в суді, а в момент підпису. Моя книга — про те, як перевірити угоду до, а не після.