06.07.2026 · 2 хв читання · Право
Право →Як люди втрачають гроші при купівлі квартири (і чого не зробить нотаріус)
Розкажу, як люди втрачають гроші при купівлі нерухомості. Історію можу розповісти спокійно, бо героїня так і не стала моєю клієнткою — договір ми не укладали. Це був просто голос у телефонній трубці. А телефонна консультація в мене безкоштовна — щоб зорієнтувати людину, у який бік їй правильно рухатись.
Отже, дзвонить жінка. Ситуація: вона взяла частину грошей — кілька тисяч доларів — у рахунок квартири, яку збиралася продати. Але на неї «насідають» родичі, і вона передумала продавати. Питання просте: чи треба ті гроші повертати? І головне — чи не доведеться повертати вдвічі більше, бо в папірці написано слово «завдаток»?
Завдаток чи аванс: вирішує не слово
Тут ховається річ, якої не знають майже всі, хто підписує «попередній договір» на коліні.
Так, у документі стоїть слово «завдаток». І якби це справді був завдаток, вона мала б повернути подвійну суму. Але завдаток він чи ні — вирішує не слово в тексті, а форма договору.
Закон вимагає, щоб попередній договір укладався в тій самій формі, що й основний. А основний договір купівлі-продажу нерухомості, як ви розумієте, укладається нотаріально. Її ж «попередній договір» нотаріально ніхто не посвідчував. Отже, юридично це не завдаток, а звичайний аванс. А аванс повертається в тому самому розмірі — не вдвічі.
Здавалося б, гарна новина для неї. Але це ще навіть не середина історії.
Далі — цікавіше
Жінка веде розмову далі й уточнює: частину грошей вона вже витратила. І чи є, мовляв, варіанти подовше їх не повертати.
А потім — фраза, яка все розставляє по місцях. Каже, що в неї «три по 130». Люди, які стикалися із захистом за статтею 130 КУпАП — нетверезе водіння — цей код упізнають одразу. У цієї особи таких протоколів аж три. Загальна сума — близько 240 000 гривень.
І тепер уявіть себе на місці покупця цієї квартири. Людини, яка вже віддала свій «завдаток».
До чого я це веду
А до того, що покупець такої квартири зі значною ймовірністю не отримає ні квартири, ні своїх грошей. Не тому що документи погані. А тому що за документами стоїть людина з боргами, штрафами й звичкою «подовше не повертати».
І найгірше — це можна було упередити. Достатньо було перевірити нерухомість перед угодою. Але перевіряти тут треба не арешти в реєстрі. Арештів може й не бути. Перевіряти треба саму людину: її репутацію, її борги, її соціальний капітал — усе те життя, що стоїть за продавцем.
Цього не робить нотаріус. І не тому що поганий — просто це не його робота. Нотаріус посвідчує форму. Він не перевіряє, чи не піде продавець завтра гасити своїми грошима власні борги замість того, щоб віддати вам ключі.
Що з цього винести
Найнебезпечніший ризик в угоді з нерухомістю ховається не в реєстрі, а в людині навпроти. Реєстр показує арешти. Але не показує характер, борги й наміри того, хто продає.
Саме цю перевірку — репутації й чистоти угоди, а не лише паперів — я й роблю, коли супроводжую купівлю нерухомості. Щоб «завдаток» не став вашою найдорожчою помилкою.
Дивіться напрям «Нерухомість і земля» — перша консультація безкоштовна.
Книга автора Надійні угоди з нерухомістю Більшість спорів про нерухомість починаються не в суді, а в момент підпису. Моя книга — про те, як перевірити угоду до, а не після.